產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來工業(yè)地產(chǎn)機遇

國開聯(lián) 2016.03.08

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十年前，一些有戰(zhàn)略眼光的企業(yè)家在做好生產(chǎn)的同時，開始工業(yè)置業(yè)。今天，這些企業(yè)不但在地產(chǎn)上掙了幾倍甚至幾十倍的錢。近兩年來，由于物流成本高、中間環(huán)節(jié)多及綜合成本上升的原因，大部分企業(yè)必須得走“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”的道路。況且，從市場形勢看，僅靠生產(chǎn)、銷售產(chǎn)品這種單一的盈利方式，要想在三、五年內(nèi)發(fā)展壯大已經(jīng)不可能了。

在陶瓷行業(yè)，幾年前已完成了大轉(zhuǎn)移。有成功的案例，也有失敗的案例。成功者多，失敗者少。即機遇多，陷阱少。如何乘產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級的東風(fēng)，抓住工業(yè)地產(chǎn)的黃金時期，規(guī)避陷阱，使企業(yè)發(fā)展壯大，是對企業(yè)家的膽略和智慧的考驗。

目前，由于行業(yè)的變化和市場布局的需要，部分企業(yè)有可能內(nèi)遷、轉(zhuǎn)移或異地增設(shè)加工廠。在治理霧霾政策出臺后，全國各地的大、中城市，特別是副省級以上城市，絕不可能讓泛家居的生產(chǎn)工廠在市區(qū)五環(huán)內(nèi)再熬一年了。治霾已是民生大計，各地區(qū)空氣質(zhì)量都有治理指標(biāo)，這關(guān)系到當(dāng)?shù)卣恼?。比起這個問題，企業(yè)那點小小的稅收就顯得微不足道了。

工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)、住宅一樣，關(guān)鍵是時機的選擇與把握。不同的是，商業(yè)地產(chǎn)及住宅一般是三五年才能見效益。工業(yè)地產(chǎn)雖然看起來見效期漫長，但是在新的形勢下留給企業(yè)運作的時間是極短的。泛家居工廠從購地到生產(chǎn)出產(chǎn)品至少要一年半，可這一年半內(nèi)大部分市區(qū)的工廠都會被強行趕出來。所以工業(yè)地產(chǎn)的黃金機遇是倒逼出來的。

在泛家居行業(yè)，集體轉(zhuǎn)移通俗地講是“扎堆”，站在發(fā)展的角度上則是拉緊產(chǎn)業(yè)鏈。泛家居產(chǎn)品由于使用原材料的種類較多，產(chǎn)業(yè)鏈拉得太長。如果僅僅是幾家企業(yè)到一個地區(qū)去辦廠，進駐后會遇到難題。另外，產(chǎn)品銷售、物流配送及售后服務(wù)如果形不成氣候或拉動不了市場，僅靠便宜土地或優(yōu)惠政策，其意義不大。泛家居行業(yè)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈繁多，一件產(chǎn)品往往要經(jīng)過十幾家企業(yè)才能完成，因此縱向拉動產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)需求。泛家居行業(yè)橫跨多個細(xì)分行業(yè)，其中家具只占總產(chǎn)值的10%。而門窗、櫥衣柜、地板、陶瓷衛(wèi)浴、五金、燈飾、布藝、涂料及外墻等60個行業(yè)卻占90%。這60個行業(yè)如果能橫向多品類集中，縱向上、下游產(chǎn)業(yè)鏈拉緊，方能形成集聚效應(yīng)，其商業(yè)價值也才最大化。

從運營情況看，圈地辦法現(xiàn)在也不能用了。企業(yè)真想發(fā)展壯大，一定要堅持生產(chǎn)與地產(chǎn)同步進行，否則就很被動。在前幾年，部分企業(yè)未能按時開工建廠，甚至有土地荒廢閑置現(xiàn)象。個別企業(yè)確有圈地行為，在業(yè)界造成了不好的影響。有的工業(yè)園區(qū)建成了幾年，仍進不了幾家企業(yè)。既產(chǎn)生不了稅收，又安排不了就業(yè)，弄個爛尾工程。這種現(xiàn)象既有客觀的市場原因，也有主觀的圈地行為，更多的還是因為當(dāng)?shù)貨]有形成產(chǎn)業(yè)鏈和市場。個別靠行政手段建起來的工業(yè)園區(qū)或開發(fā)區(qū)，由于招商及運營模式不對，既形不成產(chǎn)業(yè)，又留不住人才，結(jié)果其園區(qū)形同虛設(shè)。其實招商不僅是招企業(yè)、招品牌，更是招產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)形成了，不怕企業(yè)不入駐，若產(chǎn)業(yè)形不成，僅招幾家大企業(yè)、大品牌，是經(jīng)不住市場沖擊的。

來源：國開聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃院編輯：Jessi

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