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養(yǎng)老地產(chǎn)的銷售困局

國開聯(lián) 2015.03.04

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隨著老齡人口比例的增加，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商的目標(biāo)之一，目前國內(nèi)已有超過25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科、恒大、龍湖、綠地、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛涉足。但在南京，養(yǎng)老地產(chǎn)還鮮有成功案例。

在看到“養(yǎng)老”二字背后的價(jià)值后，一些近郊的旅游度假型項(xiàng)目紛紛用上“養(yǎng)老”的概念，甚至在對外宣傳中把項(xiàng)目描繪成一個(gè)老年人居住的“天堂”，殊不知，老年人對此并不買賬，并且隨之也出現(xiàn)了“養(yǎng)老地產(chǎn)”與“旅游地產(chǎn)”概念混淆的局面。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，不是對老人的銷售，而是對老年人子女的銷售。養(yǎng)老地產(chǎn)首先要看父母對項(xiàng)目的心理距離和地理距離，另外子女探望父母一次要花多長時(shí)間也是關(guān)鍵，所以城市近郊項(xiàng)目最好避開“養(yǎng)老”二字。

養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)跨界融合形成了新的“養(yǎng)老旅游地產(chǎn)”概念，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，目前都處于發(fā)展的初級(jí)階段，成功范例都不多，而兩者的融合還有很長的路要走，并不是簡單的概念互換和利用。養(yǎng)老旅游地產(chǎn)成功的關(guān)鍵不僅在于如何能夠更好實(shí)現(xiàn)度假和養(yǎng)老要素的有效結(jié)合，更在于配套設(shè)施和醫(yī)療服務(wù)是否有足夠的吸引力。

自2010年保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來，“保險(xiǎn)軍團(tuán)”正加緊步伐爭奪養(yǎng)老地產(chǎn)先機(jī)，并以附加服務(wù)取勝。國內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)已由合眾人壽在2013年10月建成并開業(yè)運(yùn)營，而泰康、新華、平安等險(xiǎn)企也在尋求投資養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

在某壽險(xiǎn)公司推出的養(yǎng)老型產(chǎn)品中，開發(fā)商在養(yǎng)老社區(qū)中植入保險(xiǎn)產(chǎn)品，并有多款選擇，起價(jià)為200萬元，投保人至少需要分一次或多次繳納不少于200萬元的保費(fèi)，費(fèi)用驚人。而在“椿萱茂”的養(yǎng)老型產(chǎn)品服務(wù)中，除了未來數(shù)十年的房屋租金外，物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、水電費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等費(fèi)用仍需要入住后再進(jìn)行繳納，后期支出更大。養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商前期高投入，看長期回報(bào)，所以最終所有成本會(huì)攤到業(yè)主頭上，開發(fā)商賺的是后期的錢。

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